番禺最近全是大动作，诚意满满！
前两天，刚刚召开了“城市更新高质量发展大会”，爆了不少猛料！戳：嘘！番禺拉着越秀、富力、碧桂园、合生、升龙、星河准备干票大的
转眼间，谢村10万人专业足球场，终于又有动静了。
｜备案截图
同时，恒大的广州队也大概率解决了欠薪问题，可以继续参加比赛，避免了解散（吃瓜：听说是JZY掏了之前欠的4000万）。
丨图源于微博
广州足球产业，似乎又回到了2009年，百废待兴，重新开始。
自从恒大暴雷后，球场便一直处于停工状态。即便城投在去年末重新接手，也没有急于推进。
丨广州足球公园
接手后的6个多月时间，这里一切都没变，时光仿佛停滞。原计划去年年底建成，现在看来尚需时日。
丨广州足球公园
丨广州足球公园
不远处热火朝天的星寰TOD和万籁俱寂的足球场，形成了鲜明对比。
内部保留了不少工作人员，但禁止一切来访，只做一些基础的维护工作。
丨销售中心
工作人员透露：“足球场停工一段时间了，今年肯定会复工，也会重新对外销售，但价格、时间等正式通知。”
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丨广州足球公园
工地门牌也从广州恒大足球场，直接拆掉了恒大二字，并简单遮挡了一下，成了“广州足球场”。
丨广州足球场
1月份，城投召开了“广州足球公园项目设计优化方案征集优胜方案评审会”，讨论了项目整改方案。
丨会场 图源于网络
城投会把莲花足球场的方案改掉，但不确定要怎么变，等官宣吧。
丨球场效果图（改前）
现在，恒大足球场终于重新备案！
这是一个很重要的信号，从年初方案征集到如今备案过会，相信项目重启应该不远了。
对南站来说，是一个重磅利好。
1
近年来，南站定位被不断拔高，从最初的区域型客运中心，到粤港澳大湾区的枢纽门户。
摆在南站面前的问题，一直都是如何将海量的人流留在番禺，留在南站。过去，既无产业，也没商业，更没有现代化城市界面，南站就是一个标准的过客。
丨广州南站
不愿甘当绿叶的南站想要逆天改命，就要有足够爆炸力的项目落地。于是，新鸿基和恒大来了。
前者要连接南站打造ICC环贸广场，一个建面约86万的大型城市综合体，拥有写字楼、酒店、商业和住宅多种业态。
项目对标香港西九龙ICC，定位整体比IGC天汇要更高。
丨南站规划效果图
恒大则准备一座可以容纳10万人的专业足球场，辅以大型商业综合体、公寓。
这里会是国内最大的专业足球场，建成后将会成为广州的新地标，配合恒大培育的还算不错的足球文化，确实有机会。
丨谢村组团效果图
可以这么说，ICC环贸广场和广州足球场是整个南站片区规划的大小王，只有一起出，才有威慑力。
现在，足球场被抬到ICU抢救至今没出院，只剩ICC能掀起的水浪肯定有限，一套组合拳不能分开打。
所以说，足球场项目盘活至关重要。
丨广州足球场
至于几张ACE牌，就要看周边旧改的消化能力了。如石壁、谢村、胜石、大洲、韦涌、屏山，是夯实南站发展的基础。
如何改变大家对于“出了南站就是村”的固有印象，靠的就是这片旧改。
比如说，站在足球公园的门口，如果要去到足球场，现阶段需要绕一个大圈，中间没有任何路可以穿过去...
丨百度地图
关于详细的旧改方面，可以看看上周的稿子。
2
曾经的恒大场场爆满，中超上座率排名第一，达到76.33%。每个比赛日，数万球迷前往天体观赛。
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最初计划，将这部分人流吸引到南站片区，带动周边商业、产业的发展，还能减轻体育中心的压力。
最大的问题是广州也没剩几支队了...
恒大的广州队随着广州队降入中甲，接近解散，勉强苟活下来，但恒大不可能继续投钱，以现在这帮年轻球员中甲保级都费劲，别说回中超了。
富力的广州城情况好一点，踩线保级留在中超，但也困难重重。
两家球队背后的开发商金主没有余力再投钱进足球了，只能等广药这类国企还有没有钱了...
当初，地块出让时要求球场建成后须交由中超球队使用，只剩广州城符合这个标准，但问题是富力愿意花大价钱租用吗？又能否撑起这个世界级专业足球场？
到时候万一出现足球场来了，但球队没了这么尴尬的事情吧！饭做好了，人全跑了...
不过，这些都是后面的运营问题了。国内过去没有运营一个以球场为主体的大型城市综合体经验。
丨体育中心
比如说，北京工体旁边之所以商业那么发达，是因为本身就在三里屯，有着很成熟的商业基因，参考体育中心。
之前城投和体育局曾有过交流，很可能还是由天河体育中心的运营方来管理。
不过，在一个相对偏僻的地方，最后能搞成啥样都是个未知数，缺少了“恒大足球”这块曾经的金字招牌，想运营好不容易啊。
但是无论如何，一个10万人的球场落地，百来个亿砸下去，总归会掀起一定的水花，至于掀起多大就要看开发商和足球队的实力了，缺一不可。
3
球场自身条件也算不错，当初规划时恒大足球场对标皇马、巴萨主场伯纳乌、诺坎普，每一年对于旅游经济的拉动更是惊人的数字。
2019年，诺坎普一年吸引超过240万名游客，伯纳乌也吸引了超过100万名游客。
丨客流数据 图源于网络
在房价上，一座专业球场能给周边带来惊人的附加价值。
1997-2017年，英国平均房价增长236%，足球场周边的房屋基本都超过这个平均值。（数据来源：halifax）
据英国媒体报道，俱乐部所在球场周边的房价会出现激增，有的俱乐部附近的房价在二十年里涨了8.5倍。
北伦敦的阿森纳主场酋长球场在2006年正式使用。落成10年前的1997年，为12.87万英镑/套；在2018年，房价涨到了57.37万英镑/套。
阿森纳主场氛围↓
富人区的切尔西则更恐怖，斯坦福桥球场周边房价从1997年的40.48万英镑/套上涨到2018年的260万英镑/套，涨幅高达542%。
目前，恒大足球场周边，主要是星寰TOD和配套的公寓项目。
丨星寰TOD
先说说公寓“冠珺之光”，以最近的足球势头，肯定是不大推荐的，毕竟这是一个足球产业的伴生品。
更直接点，南站现在连住宅基因都还没培育好，公寓先往后靠，其唯一所能仰仗的足球，现在啥也不是。
但，也要看最终价格，要是来个1万/㎡，啧啧啧...
至于星寰TOD，则一直不温不火，特价房3.4万/㎡就能买到还算不错的楼层，均价大概3.9万/㎡左右。
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丨南站商务区
整个南站价格没起来，有部分原因在于“先产业、商业后住宅”的模式。
你会发现板块楼盘都没法形成聚集效应，掀不起水花。这也带来了优势，3.4万+/㎡，不能说很便宜，但算是符合板块的，没有太多水分。
等新鸿基豪宅出来后，相信会对板块价值有一个筑底。
不过，想要确定性的朋友，还是建议先观望，毕竟番禺资源肯定是优先长隆-万博。
所以，再等等吧。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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